Aankoopkosten

"Hoeveel bedragen de extra kosten bij aankoop van een huis in Italië?" Een belangrijke vraag, die helaas niet eenvoudig te beantwoorden is. Lees hier meer over de bijkomende kosten bij de aankoop van een woning in Italië.


Over het algemeen adviseren we onze klanten om rekening te houden met een bijkomende kost van ongeveer 10% boven op de aankoopsom. In de meeste gevallen zijn de uiteindelijke extra kosten tussen de 7% en 9%. Er zijn echter gevallen waarbij de kosten volledig anders uitdraaien. Als de aankoopprijs laag is, of als er veel landbouwgrond bij het huis is, zal het kostenpercentage aanzienlijk hoger uitlopen. Ook als je een hypotheeklening afsluit of als het om nieuwbouw gaat, zullen de kosten aanzienlijk hoger zijn. Anderzijds kunnen de kosten ook lager zijn als de aankoopprijs hoog is of als je van plan bent om na de aankoop je vaste verblijfplaats in het aangekochte huis te vestigen.

Dit zijn enkele van de bijkomende kosten bij de aanschaf van een woning in Italië:

1. Makelaarskosten
De commissie die een makelaar aanrekent is meestal een percentage op de aankoopsom. Het meest gangbare percentage in Italië is 3% plus BTW (momenteel 22%). Je makelaar moet  het koopcontract registreren. Dit kost aan vast recht 200,00 euro, registratierechten ten bedrage van 0,5% op de voorschotten die als waarborg betaald worden, en minimum 32,00 euro aan tax zegels. De registratierechten worden in mindering gebracht van de registratierechten op het definitieve notariële koopcontract.

2. Notariskosten
Het honorarium van de notaris wordt meestal berekend als een percentage op de aankoopsom. Hiervoor kunnen ook minimum- en maximumbedragen gelden. 
Daarnaast is de notaris verantwoordelijk voor de inning van de rechten die verschuldigd zijn bij de aankoop van een woning. Het gaat hier onder andere om registratierechten of verkooprechten, hypotheekrechten en kadastrale rechten. Deze rechten zijn afhankelijk van het soort eigendom dat verkocht wordt. Voor woningen kan de koper ervoor opteren om registratierechten te betalen op de kadasterwaarde in plaats van op de aankoopprijs. Dit komt zeer frequent voor omdat de kadasterwaarde bijna altijd lager is dan de verkoopprijs. De kadasterwaarde wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen en de berekening is niet dezelfde in het geval je een woning koopt als buitenverblijf dan wel als vaste verblijfplaats.

In de tabel hieronder vind je het overzicht van de registratierechten geval per geval.



Zoals je kan zien, is de berekening van de registratierechten nogal complex. Vandaar dat het niet mogelijk is om de extra kosten bij de aankoop aan te geven met een vast kostenpercentage bovenop de aankoopprijs. Als je daarenboven een woning koopt die recent gebouwd is (minder dan 5 jaar) dan betaal je BTW op de aankoop en de registratierechten worden verminderd. Tot slot, indien het koopcontract onderworpen is aan registratierechten (en niet aan BTW) bedragen de registratierechten in elk geval minstens 1.000,00 euro per contract.

Als koper van een woning in Italië zul je nog bijkomende kosten hebben als je een hypotheeklening op de woning neemt, of als je contract vertaald moet worden omdat je de Italiaanse taal onvoldoende begrijpt, of als ervoor kiest om je voorlopig koopcontract te laten inschrijven in het eigendomsregister (wat in sommige gevallen aan te raden is).

Voorbeelden van berekening van bijkomende kosten

1. Huis met kleine tuin en zwembad
aankoopprijs 340.000,00 euro met voorschot als waarborg van 50.000,00 euro, kadastraal inkomen 750,00 euro; de kadasterwaarde als buitenverblijf is in dit geval 94.500,00 euro.
• Makelaarskosten: 12.444,00 euro
• Registratie van het koopcontract: 232,00 + 250,00 = 482,00 euro
• Honorarium notaris: 3.000,00 euro
• Registratierechten: 8.505,00 – 250,00 = 8.255,00 euro
• Hypotheekrechten en kadastrale rechten: 100,00 euro
Totaal extra kosten: 24.281,00 euro (7,14% van de aankoopprijs)
Indien je dit huis zou aankopen als vaste verblijfplaats, zou de kadasterwaarde slechts 86.625,00 euro zijn en de registratierechten voor het definitief koopcontract 1.482,50 euro (1.732,50 - 250,00). De totale extra kost zou dus 17.508,50 euro zijn.

2. Klein, te renoveren een-slaapkamer appartement met kleine tuin
aankoopprijs 40.000,00 euro met voorschot als waarborg van 5.000,00 euro, kadastraal inkomen 226,19 euro; de kadasterwaarde als buitenverblijf is in dit geval 28.500,00 euro.
• Makelaarskosten: 3.660,00 euro
• Registratie van het koopcontract: 232,00 + 25,00 = 257,00 euro
• Honorarium notaris: 1.350,00 euro
• Registratierechten: 2.565,00 – 25,00 = 2.540,00 euro
• Hypotheekrechten en kadastrale rechten: 100,00 euro
Totaal extra kosten: 7.907,00 euro (19,77% van de aankoopprijs)
Indien je deze woning zou aankopen als vaste verblijfplaats, zou de kadasterwaarde slechts 26.125,00 euro zijn en voor de registratierechten zou het minimumbedrag van 1.000,00 euro per contract van toepassing zijn (1.000,00 - 25,00 = 975,00 euro). De totale extra kost zou dus 6.342,00 euro zijn.

Naast de aankoopkosten voor vastgoed in Italië, kun je ook meer lezen over de ⇨ JAARLIJKSE EIGENDOMSKOSTEN IN ITALIE. ⇦