Voor- en nadelen van een (aankoop)makelaar bij de aankoop van een woning in Italië
In Italië is het beroep van makelaar (agente immobiliare), in tegenstelling tot vele andere landen, streng gereguleerd. Om legaal als erkend makelaar te mogen werken, moet men:
Een makelaar mag in Italië bemiddelen tussen beide partijen in de transactie. Het Italiaans Burgerlijk Wetboek (Codice Civile), in het bijzonder artikelen 1754 tot en met 1758, maakt het mogelijk voor erkende makelaars om samen te werken en de commissie te verdelen.
Artikel 1754: De bemiddeling (mediazione) kan door meerdere makelaars kan plaatsvinden. Elke makelaar die bijdraagt aan het tot stand brengen van de transactie, heeft recht op een deel van de commissie.
Artikel 1756: Als meerdere bemiddelaars hebben bijgedragen aan het sluiten van de zaak, wordt de commissie onder hen verdeeld in verhouding tot de door elk verrichte werkzaamheden. Bij gebrek aan overeenstemming, beslist de rechter over de verdeling.
Makelaars kunnen dus samenwerken (bijv. een lokale makelaar en een erkend aankoopmakelaar). De commissieverdeling kan contractueel worden afgesproken (bijv. 50/50 of op basis van inspanning). Bij geen afspraak beslist een Italiaanse rechter over de eerlijke verdeling, gebaseerd op de daadwerkelijke bijdrage van elke makelaar.
De voorwaarden hiervoor zijn:
Wat kun je van een makelaar of van Italy House Hunting als aankoopmakelaar, verwachten en wat kost de tussenkomst van een makelaar?
- in Italië een gespecialiseerde opleiding voor makelaar hebben gevolgd,
- geslaagd zijn voor zowel een schriftelijk als een mondeling examen,
- ingeschreven zijn in het beroepenregister (Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione) bij de lokale Kamer van Koophandel (Camera di Commercio). Controleer het REA-nummer van je makelaar.
Niet-erkende makelaars mogen geen bemiddeling verrichten in onroerend-goed-transacties. Doen zij dit toch, dan handelen zij in strijd met de Italiaanse wet (art. 1754 en volgende van het Italiaans Burgerlijk Wetboek) en hebben ze geen recht op enig honorarium of vergoeding. Partijen die desondanks gebruikmaken van een niet-erkende makelaar, doen dit op eigen risico en zijn niet verplicht om een vergoeding te betalen.
Een makelaar mag in Italië bemiddelen tussen beide partijen in de transactie. Het Italiaans Burgerlijk Wetboek (Codice Civile), in het bijzonder artikelen 1754 tot en met 1758, maakt het mogelijk voor erkende makelaars om samen te werken en de commissie te verdelen.
Artikel 1754: De bemiddeling (mediazione) kan door meerdere makelaars kan plaatsvinden. Elke makelaar die bijdraagt aan het tot stand brengen van de transactie, heeft recht op een deel van de commissie.
Artikel 1756: Als meerdere bemiddelaars hebben bijgedragen aan het sluiten van de zaak, wordt de commissie onder hen verdeeld in verhouding tot de door elk verrichte werkzaamheden. Bij gebrek aan overeenstemming, beslist de rechter over de verdeling.
Makelaars kunnen dus samenwerken (bijv. een lokale makelaar en een erkend aankoopmakelaar). De commissieverdeling kan contractueel worden afgesproken (bijv. 50/50 of op basis van inspanning). Bij geen afspraak beslist een Italiaanse rechter over de eerlijke verdeling, gebaseerd op de daadwerkelijke bijdrage van elke makelaar.
De voorwaarden hiervoor zijn:
- Alle betrokken makelaars moeten erkend zijn (ingeschreven in de Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione).
- De transactie moet tot stand komen (alleen dan is commissie verschuldigd).
- De verdeling moet transparant zijn en voldoen aan de deontologische code van het beroep.
Wat kun je van een makelaar of van Italy House Hunting als aankoopmakelaar, verwachten en wat kost de tussenkomst van een makelaar?
| aankoop woning in Italië | direct van eigenaar | met de makelaar van de verkoper | met Italy House Hunting (IHH) | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| mogelijke kosten | opties/ extra's | koper spreekt geen Italiaans | koper spreekt Italiaans | koper spreekt geen Italiaans | koper spreekt Italiaans | koper spreekt geen Italiaans | koper spreekt Italiaans |
| commissie % | 0% | 0% | 3-5% +BTW | 3-5% +BTW | 3-4% +BTW | 3-4% +BTW | |
| bezichtiging woning | koper | koper | koper met makelaar | koper met makelaar | koper met IHH | koper met IHH | |
| extra advies bij/na bezichtiging | Google translate/ AI | gratis | overbodig | gratis | overbodig | overbodig | overbodig |
| met een vertaler/ tolk (optioneel) | (250 euro) | overbodig | (250 euro) / inbegrepen met tweetalige makelaar | overbodig | inbegrepen | inbegrepen | |
| juridisch/ technisch advies (AI) | gratis | gratis | gratis | gratis | overbodig | overbodig | |
| professioneel juridisch advies (optioneel) | (500 euro) | (500 euro) | (500 euro) / inbegrepen met tweetalige makelaar | inbegrepen | inbegrepen | inbegrepen | |
| professioneel technisch advies (optioneel) | (500 euro) | (500 euro) | (500 euro) / inbegrepen met tweetalige makelaar | inbegrepen | inbegrepen | inbegrepen | |
| controle documenten vooraf | koper | koper | inbegrepen | inbegrepen | inbegrepen | inbegrepen | |
| aanvraag codice fiscale | koper | koper | koper / makelaar | koper / makelaar | inbegrepen | inbegrepen | |
| onderhandelingen | koper | koper | koper / makelaar | koper / makelaar | koper / IHH | koper / IHH | |
| opmaak koopvoorstel | door de partijen/ AI | gratis | gratis | ||||
| door de makelaar van de verkoper | inbegrepen | inbegrepen | |||||
| door de makelaar van de koper | inbegrepen | inbegrepen | |||||
| professioneel (jurist, …) | (1.000 euro) | (1.000 euro) | (1.000 euro) | (1.000 euro) | overbodig | overbodig | |
| vertaling koopvoorstel | vertaalcomputer/ AI | gratis | overbodig | gratis | overbodig | overbodig | overbodig |
| vertaler/ tolk | (500 euro) | overbodig | (500 euro) | overbodig | inbegrepen | overbodig | |
| juridisch advies koper (optioneel) | AI | gratis | gratis | overbodig | overbodig | overbodig | overbodig |
| professioneel | extra | extra | inbegrepen | inbegrepen | inbegrepen | inbegrepen | |
| opmaak voorlopig contract | door de partijen/ AI | gratis | gratis | ||||
| door de makelaar van de verkoper | makelaar / notaris | makelaar / notaris | |||||
| door de makelaar van de koper | inbegrepen | inbegrepen | |||||
| professioneel (jurist, …) | (1.000 euro) | (1.000 euro) | overbodig | overbodig | overbodig | overbodig | |
| door de notaris | (1.800 euro) | (1.800 euro) | (1.800 euro) | (1.800 euro) | overbodig | overbodig | |
| vertaling voorlopig contract | vertaalcomputer / AI | 0 | overbodig | 0 | overbodig | overbodig | overbodig |
| vertaler / tolk | (500 euro) | overbodig | (500 euro) | overbodig | inbegrepen | inbegrepen | |
| eigendomsoverdracht (notaris) | notariskosten | notariskosten | notariskosten | notariskosten | notariskosten | notariskosten | |
| professioneel stedenbouwkundig/ juridisch/ technisch advies | (800 euro) | (800 euro) | (800 euro) | (800 euro) | inbegrepen | inbegrepen | |
| vertaling contract | vertaalcomputer / AI | niet toegestaan | overbodig | niet toegestaan | overbodig | niet toegestaan | overbodig |
| vertaler / tolk | (800 euro) | overbodig | (800 euro) | overbodig | (800 euro) | overbodig | |
| of volmacht (voor 2 personen) | 600 euro | overbodig | 600 euro | overbodig | 600 euro | overbodig | |
| min. extra kosten (excl. notariskosten) | 600 euro | 0 euro | 600 euro | 0 euro | 600 euro | 0 euro | |
| max. extra kosten (excl. notariskosten) | 6.350 euro | 5.200 euro | 6.350 euro | 4.550 euro | 800 euro | 0 euro | |
Zoals je kunt zien is het juridisch/technisch advies inbegrepen in de commissie van je makelaar of aankoopmakelaar.
Als je zelf direct van de eigenaar koopt, of je koopt via een makelaar, vraag je zelf dan af of je zelf voldoende begrijpt wat de verschillende volgende termen betekenen, en of ze van toepassing zijn voor het specifieke geval van de woning die je wil kopen, of als je vindt dat je makelaar deze haarfijn kan uitleggen. Als blijkt dat er toch heel wat van deze zaken zijn die je niet begrijpt, of je makelaar kan onvoldoende duidelijk maken of deze zaken voor jouw geval van toepassing zijn en wat ze precies betekenen, dan raden we je aan om Italy House Hunting of een aankoopmakelaar in te schakelen.
Als je zelf direct van de eigenaar koopt, of je koopt via een makelaar, vraag je zelf dan af of je zelf voldoende begrijpt wat de verschillende volgende termen betekenen, en of ze van toepassing zijn voor het specifieke geval van de woning die je wil kopen, of als je vindt dat je makelaar deze haarfijn kan uitleggen. Als blijkt dat er toch heel wat van deze zaken zijn die je niet begrijpt, of je makelaar kan onvoldoende duidelijk maken of deze zaken voor jouw geval van toepassing zijn en wat ze precies betekenen, dan raden we je aan om Italy House Hunting of een aankoopmakelaar in te schakelen.
- legitieme staat van de woning
- kadastrale conformiteit
- stedenbouwkundige conformiteit
- waarborgvoorschot
- conformiteit van de systemen
- afwateringsvergunning
- bewoonbaarheidsattest
- landbouw woning en deruralisatie
- recht op voorkoop van landbouwgrond
- eigendom in categorie D/10 (agriturismo) te koop
- controle oorsprong van eigendom en risico erfgenamen
- vermindering van overdrachtbelasting op aankoop van aangrenzende landbouwgronden
- vereisten om een CIR en CIN te bekomen voor toeristisch verhuur
Tot slot nog even iets over de grootste valkuilen die gepaard gaan met de aankoop van een woning. Heb je een woning gekocht, of sta je op het punt om een woning te kopen? Controleer dan even deze meest voorkomende gevallen.
Bij twijfel, contacteer Kris bij Italy House Hunting (tel +39-392-2580259).- je woning is een landbouw woning en werd tot op heden nooit gederuraliseerd
- de hoogte van de kamers in je woning komt niet overeen met de hoogtes die op het kadasterplan zijn vermeld
- niet alle badkamers zijn als zodanig aangegeven op je kadasterplan
- sommige ramen of deuren staan niet op je kadasterplan, of staan elders of groter of kleiner ingetekend dan in werkelijkheid
- in je koopcontract is expliciet vermeld dat er geen bewoonbaarheidsattest is
- op je kadasteruittreksel staat je woning vermeld als een categorie beginnend met letter C en niet met een A
- op alle landbouwgrond die je kocht bij je vakantiewoning betaal(de) je overdrachtsbelasting ter hoogte van 15% van de marktwaarde
- op je afrekening van de huisvuilbelasting (TARI) staan voor je woning dezelfde oppervlaktes vermeld als die op je kadasteruittreksel
