Een huis zoeken in Italië blijkt in de praktijk een hele opgave te zijn. Wie dit ooit heeft gedaan, weet er ongetwijfeld alles over. Op deze pagina vind je enkele handige tips voor je huizenjacht in Italië.
Immobiliënportalen
Verkoopmandaten
In Italië is het wettelijk mogelijk om als verkoper je eigendom bij verschillende immobiliënkantoren te koop aan te bieden. Hierdoor hebben de vastgoedmakelaars meestal geen exclusief contract voor de verkoop van een huis. Dit betekent dat ze waarschijnlijk onderling met elkaar in concurrentie zijn voor de verkoop van hetzelfde huis. Dit kan onder andere leiden tot verschillende informatie en zelfs prijzen in de advertenties. Vooral de opgegeven oppervlakte is vaak verschillend. Sommigen geven de kadastrale (of bruto) oppervlakte aan, anderen de bewoonbare oppervlakte, en nog anderen de commerciële oppervlakte. Bovendien zijn de makelaars in dat geval ook verplicht om de locatie van het huis te verbergen, om te vermijden dat kopers of andere vastgoedkantoren de eigenaar gaan contacteren. Dit doen ze door het huis op de kaart op een andere positie aan te duiden, soms onder het mom van bescherming van de privacy van de eigenaar. En vaak staan er geen foto’s van de buitenkant van het huis, noch van het uitzicht in de advertentie, elementen die essentieel zijn om een aangeboden eigendom te beoordelen. En dan zijn er nog eigenaars die zelf een advertentie op internet plaatsen, vaak aan een prijs die een paar procent lager is dan bij zijn makelaar(s). Als de verkoper erin slaagt om zijn huis zelf te verkopen, zonder de tussenkomst van een immobiliënkantoor, dan bespaart hij weer 3-5% commissie. Sommige makelaarskantoren spelen vaak ook zelf de huizen/advertenties wederzijds aan elkaar door. Dit betekent, nog meer kopies van de advertenties op de portalen, vaak van immobiliënkantoren die niet eens een rechtstreeks contact met de eigenaar hebben. Het gevolg is dat een zelfde eigendom vaak op alle portalen in meerdere advertenties te koop staat, vaak aan verschillende prijzen.
Immobiliënkantoren
En dan zijn er de immobiliënkantoren. In Italië betalen zowel de verkoper als de koper commissie. Artikel 1755 van het Burgerlijk Wetboek: "De makelaar heeft recht op provisie (of commissie) van elke partij als de verkoop tot stand komt als gevolg van zijn tussenkomst. Het bedrag van de commissie (of provisie) en de verhouding waarin deze op elk van de partijen moet wegen, bij gebrek aan een overeenkomst, worden door de rechter naar billijkheid bepaald volgens de gebruiken." In Italië zijn deze gebruiken in de meeste provincies 3% van de verkoopprijs (+BTW) voor de verkoper en 3% (+BTW) voor de koper.
IHH werkt voor het zoeken naar huizen voor zijn klanten in Italië in principe samen met alle vastgoedkantoren in heel Italië. Na meer dan 10 jaar betekent dit dat we ondertussen ervaring hebben in de samenwerking met heel veel vastgoedmakelaars in Italië. In de meeste gevallen verloopt die samenwerking goed en de meeste makelaars zijn heel professioneel. Maar helaas zijn er ook makelaarskantoren die allesbehalve professioneel zijn.
Zeer irritant zijn de advertenties op internet van huizen die al verkocht zijn. De schuld hiervoor ligt niet altijd bij het kantoor, want vaak is het de verkoper die niet alle kantoren op de hoogte brengt wanneer zijn huis verkocht is. Andere immobiliënmakelaars, die maar al te graag advertenties van collega-makelaars overnemen en kopiëren, weten vaak ook niet dat een huis verkocht is. Maar veel frequenter zijn de gevallen van immobiliënkantoren die bewust advertenties van verkochte huizen op internet laten staan om klanten te lokken, zowel kopers als verkopers. Want een goed gevulde portefeuille trekt verkopers aan. En een koper die contact neemt voor een huis dat al verkocht is, is hoe dan ook een contact. En die vastgoedmakelaar biedt in dit geval aan de koper maar al te graag alternatieven aan.
En tot slot zijn er de immobiliënkantoren die niet wensen samen te werken met anderen. Het feit dat ze principieel niet willen samenwerken met anderen is al voldoende reden om deze kantoren met de nodige argwaan te benaderen. Het kan zijn dat ze geen inmenging van een professionele makelaar willen, omdat ze liever de koper zelf kunnen manipuleren. Anderen speculeren dat ze zelf een koper zullen vinden voor een huis dat ze in exclusieve verkoop hebben, en zo hopen ze de dubbele commissie te ontvangen van zowel verkoper als koper. Het burgerlijk wetboek in Italië bepaalt (art. 1758): “Indien de verkoop tot stand komt door tussenkomst van meer dan één bemiddelaar, heeft ieder van hen recht op een deel van de commissie.” De meeste vastgoedkantoren werken samen, en meestal wordt het totaal van de commissie van koper en verkoper verdeeld. In de praktijk komt dit er vaak op neer dat de ene makelaar door de eigenaar/verkoper betaald wordt, en de andere makelaar door de koper.
Naast de erkende immobiliënkantoren, die zich kunnen identificeren met een REA-nummer dat je kunt controleren bij de provinciale Kamer van Koophandel, zijn er nog kantoren die werken vanuit het buitenland, meestal als consulent in plaats van bemiddelaar, of lokale bemiddelaars die zonder officiële erkenning werken. Deze laatste publiceren meestal advertenties als privé-verkoper, en veelal zonder telefoonnummer. Eventuele overdreven of ongerechtvaardigde claims van kosten of commissies van dergelijke partijen kunnen gemakkelijk door een rechter in Italië worden afgewezen. Een erkende makelaar zal zelden kosten of lonen aanrekenen voor diensten die aan de verkoop vooraf gaan, met uitzondering van onkosten.
Indien je ervoor kiest om bijgestaan te worden door een "makelaar" zonder erkenning, is de kans bovendien groot dat je bij een vraag tot samenwerking met jouw niet erkende makelaar op weerstand stuit van erkende makelaars, omdat in de deontologische code van bvb de Italiaanse associatie van makelaars FIMAA staat: "Het is verboden om samen te werken met wie het beroep van immobiliënmakelaar illegaal uitoefent."
Zoals je kunt zien, kan jouw huizenjacht in Italië bemoeilijkt worden door verschillende elementen. Dit zijn onze tips:
1. Lees de advertenties in de originele (Italiaanse) taal. Je wil een eigendom kopen in Italië, dus vroeg of laat zul je toch de basiskennis van de Italiaanse taal moeten verwerven.
2. Indien de advertenties door verschillende immobiliënkantoren worden aangeboden, contacteer dan een lokale makelaar, en vermijd contacten met ogenschijnlijk grote kantoren die ergens buiten de regio in een grote stad liggen.
3. Laat je bij je huizenjacht in Italië bijstaan door Italy House Hunting. Ons team bekijkt wekelijks honderden advertenties van huizen en samen met onze klanten bezoeken we gemiddeld 500 huizen per jaar. Sommige huizen staan al jaren op de markt. Die zijn om een of andere reden absoluut niet interessant of soms zelfs onverkoopbaar. Anderzijds hebben we ervaring met honderden makelaarskantoren in Italië. Dus vaak kun je via ons tijd en energie en dus ook geld besparen door bepaalde advertenties of vastgoedmakelaars te negeren.
